2016年12月19日 星期一

物業管理,代租代管不是口號【第二集....何謂專業的物管公司?】

物業管理,代租代管不是口號【第二集....何謂專業的物管公司?】

第二集,何謂專業的物管公司?


『專業』顧名思義,有專業的轉職人員,經過專業的培訓,經歷過至少幾年的相關資歷。
物管,就是『物業管理』,要看什麼資產,需要什麼專業的管理服務內容。
我們就以房地產的資產來說,
物業就是房子,當然指的是投資,不是自住,因為自住1.2間,自己肯定會管理好(其實,很多人,連自己居住的都管理不好呢!)。
投資指的是3間以上,或者不是自己居住的區域,需要更多的時間跟精神去管理,少數人是可以自行處理,多數人是需要被專業來管理。
房地產最基本的物業管理,就是保全業的大樓管理,說最基本是因為只管理公共設施/區域,比較不會涉及到私人領域,就會比較單純一些,但是當然也不是容易的事情,因為光是保全,清潔,櫃台人員,稍微不專業,就會被住戶反應,偶爾投訴,甚至抗議,或許也會被更換....所以很多大樓的物業管理業者,經常每年會更換,原因就是如此。
俗話說:一分錢一分貨,物管更是現實的問題,舉例來說...
保全跟清潔人員,我們一般的觀念是年長的退休人士多,還是身強體壯的年輕人居多呢?
大多數還是年長的多,為什麼,原因是薪資22,000元跟32,000元的差別,再來是二班制(2人輪班/天)跟三班制(3人輪班/天)的問題,當然跟薪資也是相對的問題。

物業管理,最麻煩跟最專業的,也就是飯店/酒店式管理,因為服務的客人,從四面八方而來,每個都是大爺們,甚至是大老闆,所以我們看不到保全人員是年長的退休人士,甚至是高學歷,至少懂1-2種外語的年輕人,這樣子的薪資沒有4-5萬元應該不容易聘請到專業人士。
現在很多高級的住家跟豪宅,都強調(Service apartment),也就是酒店式公寓,飯店有的服務,他們也都會有。
好的...那我們來計算看看,光是基本的人力薪資差多少了。
保全人員差別2萬*6=12萬
清潔人員差別1萬*4=4萬
櫃台人員差別2萬*2=4萬
光是這些基本人力,每個月就差20萬元了,還沒有包含每天打掃,床被單換洗,衣物送洗服務,可想而知,專業的服務是有代價的。
下一集,我們再來談談,海外投資,大多強調酒店式服務,到底又有什麼差異。

第三集,海外的物業跟國內管理的差別?
第四集,包租跟保證買回的真相...。

物業管理,代租代管不是口號【第二集....何謂專業的物管公司?】

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