第四集，包租跟保證買回的真相...。
海外投資是未來趨勢，但是越不景氣，業者越下重藥...
就幾點方向給投資人參考 :
1.包租，重點是誰幫你租？
業者會強調有物管公司管理，要先確定建商是否真的已經找到物管公司了，再來物管公司的收費是否包含出租甚至包租服務，因為大多數的物管，其實就是台灣的保全業者，試想...
台灣的保全業負責大樓的管理、保全、櫃台、清潔、公共區域維護...幾乎很少有幫住戶出租的服務，通常出租是中介公司的服務。
2.包租，投資人拿到的是實際租金報酬，舉例 : 投資一間500萬*包租6%=30萬/12月=2.5萬/月
問題來了.....房子不可能完全沒有空屋、維修、打掃，甚至要中介代看、簽約出租....才有可能包租，那這些都是需要費用跟成本，誰來負擔呢？
以空屋來計算，一年12個月如果空屋一個月，等於1/12=8.3%
空屋二個月是16.6%...以此類推
另外，中介出租(收取一個月費用，也是8.3%)、維修、打掃(至少也要一個月費用，也是8.3%)，誰來做，誰出錢呢？
上述費用誰來負擔呢？
如果是建商出錢....是建商會降低獲利，還是加註在投資人身上呢？
如果我們投資的這一間500萬的房子，市場行情一定要可以租2.5萬以上，甚至要有3.5萬以上，否則要包租給客戶幾乎不太可能的，具我們所知，很多500萬的房子其實要租到2.5萬都不容易了，更何況是包租，至於業者為何可以包租，投資人務必要了解清楚。
3.投資附買回，看起來對投資人是確定受益，問題是幾年之後，業者確定能買回嗎？
影響是否買回，有幾點因素 :
第一.投資的進場成本
如果市場行情500萬，建商願意降低利潤以450萬銷售，幾年之後市場行情漲幅600萬以上，購入成本450萬，獲利150萬，獲利價差有30%以上，當然附買回是沒有問題的。
如果投資的成本價格，甚至高於市場行情，那要買回的機會就很低了，這樣業者還能推買回專案，投資人也願意相信，當然最後不要怨天尤人了。
第二.未來的市場需求狀況
如果幾年之後房地產行情大漲，當然價差空間大於當初的附買回價格，就沒有問題，但是如果房地產行情大漲，說真的也不需要買回啊！哈哈哈
相反的，如果幾年之後，該區域的房子只是微幅上漲，甚至沒有漲幅，那業者要如何確定買回呢？
4.房地產面積計算，台灣跟其他國家不同，這點也是很重要的，更重要的是，是否包含公設面積，台灣跟中國購入的價格都是有包含公設，但是東南亞幾乎都是沒有計算公設面積的，以一般公設面積大約佔30%，如果以一間500萬的房子，原本建築面積是20坪，室內面積就是20坪*70%(扣除30%)=14坪。
建築面積單價是500/20=25/坪
室內面積單價是500/14=36/坪
這樣子計算的單價就會差很多了。
無論是包租還是買回，不是不可能，如果真的能買到比市價便宜很多，業者當地確實也有自己專業的團隊，能夠服務客戶，上一集已經談過，要在海外成立公司，落實專業的服務，其實是要時間的，直接找有規模比較大，有經驗的管理公司，那管理費用就絕對不便宜的，尤其大多數強調酒店式服務，但是管理費用，給的是一般公寓的保全業者費用，服務肯定是會打折的。
投資人務必要做功課，千萬不要只聽夢想，只看包裝....有品牌當然最好，但是各個品牌自己都是獨立一間公司，沒有自己的團隊服務，要別人幫忙服務，當然不太可能啊！
當然，上述的問題，不只是海外投資問題，更是所有房地產的問題，當然也包括台灣，投資人務必謹慎評估，不要只看獲利的包裝結果，更要避免業者的過度包裝，否則當然自己要承擔後果啊！
第五集，代管的真實故事，精彩萬分(一、套房篇)。
第六集，代管的真實故事，精彩萬分(二、旅館篇)。
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