【柬埔寨金邊海外房地產投資】海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?

海外投資包租/保證買回...如何評估真假@!?
最近好像有越來越多海外的產品打著包租幾%，甚至幾年後幾%買回.....甚至有包租10%，幾年後130%買回....???
如果無法履約，實在令人擔心。


台灣目前的利率扣除通膨幾乎是零利率
投資過內房地產的房租利率又太低
還有房價下跌的風險,所以很多代銷公司跟仲介業者,直接從海外去批貨回來台灣銷售....
但是,礙於投資人對海外的不熟悉,業者就強打
售後包租,甚至保證幾%買回.....
說真的! 如果真的簽約了,出租有問題...誰來為投資人負責,更不用說保證買回....
真的有問題了,業務只要離職,公司說找建商....
建商都是在國外....客戶怎麼辦?

這裡用簡單以簡單的概念給投資者/消費者
如何辨識海外真正包租及保證買回的條件

保證租金跟保證買回需要具備下面條件 :
1.確實購買的比市場行情便宜
(地店/產品/室內面積單價/精裝修)
2.上述條件的租金行情/出租率
3.開發商或仲介是否有當地有屬於自己的物管
(否則後續誰來幫投資人負責及服務)

保證買回...舉例 
產品A.單價(室內面積計算)每平方米2500美元
保證每年5%*4年買回=20%(等於4年後3000美元/平米)
就要看這個產品的地點是否有未來性...這個部分見人見智。
最好可以買到每平米2100*1.2(+20%)
4年後還是現在的單價2520美元
這樣子開發商能買回的機率就比較有可能，因為他們可能再賺未來的增值，當然這是雙贏的好事，否則千萬要小心。

保證包租...舉例 : 60平米*2500美元/平米=總價150000美元
產品B.保障每年6%租金=9000美金/12=750美元/月
因為是保證租金，還要加上空屋時間及管理成本
至少要抓30%=750*1.3=附近行情975美元/月
***一定要去了解清楚附近同質的產品租金是否正確。

如果是以酒店式管理(日租)
就一定要有經驗的酒店管理團隊來經營，再去評估酒店日租的行情及出租率去計算，再扣除酒店式管理成本，才能算出真正的報酬率。

保證包租...舉例 : 60平米*2500美元/平米=總價150000美元
產品B.保障每年6%租金=9000美金/12=750美元/月
以酒店日租計算750/15天(出租率50%)=50美元/天
這個租金是否符合行情，還要再扣除管理成本
如果划不來或出租率不足,要包租決定是有問題的!

結論
1.很多包租大都是把未來幾年的租金%數，灌到現在的售價裡面，說真的，又有幾個投資人知道呢？
2. 如果沒有確定有物管團隊能做好售後服務，就不建議包租及買回的產品，否則以後交屋，誰來服務呢？
一些不錯的仲介開始在當地成立仲介公司，幫忙客戶租/售服務，但是當地的人員培訓，要達到台灣的專業是要時間的，更何況2020年之前的交屋潮，比的絕對是在地化服務跟品質，以上一些概念提供大家參考，也希望大家能提供給各位朋友參考，感恩。
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