認識房產趨勢...社會住宅包租代管 #社會住宅包租代管

目前加入租賃公會的業者，可以說70 %以上，都是房仲業的成員，依過去的經驗跟目前的成績來看，確實印證了上述的狀況。

成績好的，也幾乎七成都是房仲業者， 因為房仲過去累積的資源跟經驗，媒合房東、房客的代租能力比較容易，但房客入住之後的管理及經驗、相關的專業人士，就有待探討， 據了解...多數的業者並沒有配備專業人事的預算。

目前租賃專法【強制規定】押金只能收二個月，去日本參訪的經驗，他們有兩個月以上的押金，甚至還有整年度的租金當作保證金，還有保證人等機制，目的都是為保障，居住期間管理上的問題

金融業放款的評估，信用評等...會決定放款的金額、時間及利率。

保險業在承做保單的時候，也會評估被保險人及受益人的信用評等，或身體健康等因素，而決定保費的多寡。

目前在出租上，對於房客的篩選，並沒有任何評分及評等機制，多數的房東及業者，只能從過去的經驗，或房客的職業 ，做簡單的判斷及篩選，這些可靠度，幾乎沒有任何參考依據，當然會導致後續入住期間，發生的管理問題。

更重要的是一個惡性循環的機制，包租代管業者有兩個收入：

一個月的服務費，包租或代管每個月租金10~20%的管理費。

租賃市場的營業額，並不像房仲業佣收那麼高，能給予的佣金相對比較低，業者希望找到不錯的業務員，必須要給予穩定的底薪，或者是高額的獎金作為報酬，很多業者幾乎把一個月的服務費給業務人員， 只剩下包租代管10~20%的管理費，這些費用怎麼可能去聘請專業的人士，做專業專職的管理，說一句難聽的，業者連辦公室的租金、會計師、水電、網路費用都很難支付， 哪裡還有預算聘請相關專業的人事。

蔡總統 8年20萬戶的計畫，營建署或各縣市政府花上千億元，甚至更多的費用去蓋數十萬戶，這個是非常困難的一件事情《 就算哪天完成了，後續的管理不也是一個專業的問題嗎？》。

沒有相對的預算，給包租代管業者去做合理的分配，或聘請管理的專業人士，最後無論是政府興建，或民間興辦都是雪上加霜。

後記：目前才剛開始2~3年，或許成績不好總共一萬多戶，卻也開始有一些負面評價的問題出來，如果為了衝數量，卻沒有考量業者在管理品質上的相關機制，按照比例原則，肯定會有越來越多的負面評價出來，這個真的是我們樂見社會住宅包租代管業的未來嗎？

認識房產趨勢...包租代管及社會住宅 #社會住宅包租代管

包租代管的源起及初衷：

第一、有鑑於房價越來越高，租屋人口相對越來越多，空屋、老屋也越來越多，如何把房客及房子，做有效率的媒合以及管理。

第二、有鑑於貧富差距越來越大，弱勢族群、老人家、身心障礙者，及低收入戶...這些都是台灣及全世界，未來越來越嚴重的社會問題，尤其是居住的問題，需要被受重視，否則相對產生的社會糾紛。以及問題只會越來越複雜。

包租代管業的前因後果

政府如果真的有心，解決這些居住爭議的社會問題，或者是租屋人口及空屋問題。

肯定需要有完善的配套措施，以下是個人的就一年來承包《社宅包租代管計畫》所看到、知道，以及本身從事住宅管理近20年的經驗，提出幾點感想及建議：

1.【代租】，過去房仲經紀業租、售都有，現在包租代管業，民眾及消費者的印象，肯定遠不及房仲加盟品牌。

2.【包租代管】有二個階段：

第一、媒合出租，這個部份無論房仲業或包租代管業，都可以做，但房仲品牌及過去累積的資源、經驗，肯定遠大於包租代管業。

第二、長久管理，這個部份影響層面很大，過去也很少有這方面的業者，有這方面的經驗及人員，導致在管理上的許多問題：

屋況：維修、設備及屋主的溝通。

房客：如何篩選房客素質、是否長期付租金、是否生活習慣不良、是否飼養寵物。

要如何建立一個預防機制，才能讓業者有籌碼、有系統、有經驗...有效率的管理。

3. 包租代管，關鍵在房客入住之後，到退租之前，這一段居住期間的管理， 因為屋況的問題，因為房客的問題，而產生維修、漏水、設備不良，或是房客居住期間：租金繳納不正常、生活習慣不好 ，甚至偷養寵物和破壞屋況，這些都是需要有一個機制，或者是專業的經驗去做管理。

4. 上述第2、3項的問題，目前暫時都無解，因為現行的目標跟政策，都放在媒合的【數量】，以現行給予的業者的權利/義務，並沒有額外的預算，及配套措施可解決這些糾紛及【質量】問題。

政府在數量及質量之間必須做一個調配 ，不應該 只有重視質量，這樣反而本末倒置，畢竟社會住宅的初衷就是希望解決：租屋的問題及糾紛，照顧弱勢團體，無論是老舊房屋、還是租屋的弱勢族群，這些都是偏向於管理的品質，如果一味的以目標及數量，乾脆把相關補助，直接丟給房仲業，要達成目標肯定很快，但肯定失去住宅的管理品質、社宅的初衷及意義了。