2021年4月26日 星期一

認識房產趨勢...社會住宅包租代管 #社會住宅包租代管

目前加入租賃公會的業者,可以說70 %以上,都是房仲業的成員,依過去的經驗跟目前的成績來看,確實印證了上述的狀況。

成績好的,也幾乎七成都是房仲業者, 因為房仲過去累積的資源跟經驗,媒合房東、房客的代租能力比較容易,但房客入住之後的管理及經驗、相關的專業人士,就有待探討, 據了解...多數的業者並沒有配備專業人事的預算。

目前租賃專法【強制規定】押金只能收二個月,去日本參訪的經驗,他們有兩個月以上的押金,甚至還有整年度的租金當作保證金,還有保證人等機制,目的都是為保障,居住期間管理上的問題

金融業放款的評估,信用評等...會決定放款的金額、時間及利率。

保險業在承做保單的時候,也會評估被保險人及受益人的信用評等,或身體健康等因素,而決定保費的多寡。

目前在出租上,對於房客的篩選,並沒有任何評分及評等機制,多數的房東及業者,只能從過去的經驗,或房客的職業 ,做簡單的判斷及篩選,這些可靠度,幾乎沒有任何參考依據,當然會導致後續入住期間,發生的管理問題。

更重要的是一個惡性循環的機制,包租代管業者有兩個收入:

一個月的服務費,包租代管每個月租金10~20%的管理費。

租賃市場的營業額,並不像房仲業佣收那麼高,能給予的佣金相對比較低,業者希望找到不錯的業務員,必須要給予穩定的底薪,或者是高額的獎金作為報酬,很多業者幾乎把一個月的服務費給業務人員, 只剩下包租代管10~20%的管理費,這些費用怎麼可能去聘請專業的人士,做專業專職的管理,說一句難聽的,業者連辦公室的租金、會計師、水電、網路費用都很難支付, 哪裡還有預算聘請相關專業的人事。

蔡總統 8年20萬戶的計畫,營建署或各縣市政府花上千億元,甚至更多的費用去蓋數十萬戶,這個是非常困難的一件事情《 就算哪天完成了,後續的管理不也是一個專業的問題嗎?》。

沒有相對的預算,給包租代管業者去做合理的分配,或聘請管理的專業人士,最後無論是政府興建,或民間興辦都是雪上加霜。

後記:目前才剛開始2~3年,或許成績不好總共一萬多戶,卻也開始有一些負面評價的問題出來,如果為了衝數量,卻沒有考量業者在管理品質上的相關機制,按照比例原則,肯定會有越來越多的負面評價出來,這個真的是我們樂見社會住宅包租代管業的未來嗎?

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